若貸款集中度排除都更危老 學者：恐助攻高房價

市場傳出都更與危老案貸款不易，希望央行放寬管制，央行日前已聲明未限制都更危老重建貸款。學者表示，不動產貸款集中度的最大問題仍在於金融業的經營者身上，即使央行放寬不動產貸款集中度管制，銀行可能還是會傾向放款給風險較低的建商，而央行也容易被質疑是在幫特定建商找出路。

淡江大學經濟學系教授蔡明芳說，自央行於去年實施不動產貸款集中度自主管控以來，都更與危老的放款一直被討論能否比照《銀行法》第72條之2的方式，排除在不動產放款的計算範圍外。

央行上週發布聲明提到，若不動產貸款集中度排除都更危老重建貸款，將影響央行觀測不動產貸款集中度的用意。

央行解釋，都更危老重建貸款屬中長期貸款，銀行仍承受房市景氣波動風險。如果排除都更危老重建貸款，雖可使不動產貸款集中度下降，但將無法完全反映相關授信風險及信用資源流向不動產市場全貌，進而影響央行觀測不動產貸款集中度的用意。

對於相關議題，蔡明芳分析，將都更與危老的案件排除在外，將會出現兩個問題，首先是當所有類型建案都需要完工銷售的情況下，排除都更與危老就是放寬不動產貸款集中度的管制。

第二，蔡明芳說，公辦都更、一般都更與危老案件，在原住戶分回比例普遍不低的情況下，建商因無法從購置土地獲利而需要調高銷售價格，此時，有能力購買其高價宅的可能是高所得者，換言之，央行放寬標準的結果是在降低高所得者的購屋門檻，變成維持高房價的助攻者，對一般受薪階級並未有好處，這樣的放寬也容易淪為幫特定建商找出路，應該注意。

放寬集中度管制 銀行仍傾向放款給大型建商

另外，他說，雖然央行的選擇性信用管制與金管會的監督工具，均對於金融業的不動產放款具有約束力，但是，不動產貸款集中度的最大問題仍在於金融業的經營者身上。

蔡明芳說，當金融業者偏好放款給利率較高且借款期間較長的建築業者時，一旦遇到央行對不動產貸款集中度的管控，就會出現住宅購置貸款無法申貸的情況。在一般房貸戶或中小型規模建商的談判力不如大型建商的情況下，這些談判力低的消費者就會是被銀行限貸的客戶。

他說，許多人將建商倒閉或預售屋解約的問題，歸責於中央銀行的不動產貸款集中度管制，換言之，他們預期，若央行解除或放寬管制，消費者就能取得較高的房貸成數，依約付款給建商，建商就不會產生流動性缺口進而發生倒閉的問題。

但是，蔡明芳說，若不動產市場的風險增加，即使央行解除或放寬管制，銀行業應該還是不會放款給中小型建商與房貸戶，而是會繼續放款給風險較低的大型建商。因此，認為央行放寬管制就可以順利讓一般民眾申請貸款，這樣的想法恐太過天真。◇